Vivienda y Préstamos
Hipotecas: tu guía completa para comprar en España
Entiende todos los tipos de hipotecas, el proceso de solicitud, los costes reales y cómo conseguir las mejores condiciones del mercado.
Entiende todos los tipos de hipotecas, el proceso de solicitud, los costes reales y cómo conseguir las mejores condiciones del mercado.
Conoce las diferencias entre hipoteca fija, variable y mixta para tomar la mejor decisión.
El tipo de interés no cambia durante toda la vida del préstamo. Pagas siempre la misma cuota mensual independientemente del Euríbor.
El tipo de interés se compone de un diferencial fijo (ej: +0.89%) más el Euríbor. La cuota se revisa cada 6 o 12 meses según el índice de referencia.
Combina los dos anteriores: un período inicial (5-15 años) a tipo fijo y después a tipo variable. Ofrece seguridad inicial con flexibilidad posterior.
| Característica | Fija | Variable | Mixta |
|---|---|---|---|
| Predictibilidad | Alta ✓✓✓ | Baja ✗ | Media ✓✓ |
| Tipo inicial típico | 3.5 - 4.5% | Euríbor + 0.6-1% | 2.8 - 3.8% fijo |
| Riesgo de subida | Ninguno | Alto | Solo tras período fijo |
| Plazo habitual | 15-30 años | 20-30 años | 20-30 años |
| Comisión amortización | Hasta 2% (primeros 10 años) | 0.15% (primeros 3 años) | Variable según tramo |
Calcula tu cuota mensual estimada y el coste total de tu hipoteca
Introduce los datos de tu préstamo para calcular la cuota mensual estimada (método francés de amortización).
Estimación orientativa basada en los datos introducidos
* Esta calculadora es orientativa. Las condiciones reales dependen del banco, tu perfil y el momento de mercado. Consulta siempre con un asesor hipotecario.
Desde la búsqueda del inmueble hasta la firma ante notario, paso a paso.
La cuota hipotecaria no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Necesitarás ahorros para cubrir entre el 20-30% del valor del inmueble más gastos (ITP, notaría, registro, gestoría).
Solicita la FIPRE (Ficha de Información Precontractual) y la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) a varios bancos. También puedes usar un bróker hipotecario para negociar en tu nombre.
DNI, últimas 3 nóminas, declaración de la renta, vida laboral, extractos bancarios de los últimos 6 meses, información del inmueble (nota simple, referencia catastral).
El banco encarga una tasación oficial del inmueble (coste: 300-600€). La hipoteca máxima suele ser el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación.
El banco emite la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Tienes 10 días hábiles para revisarla. Es obligatorio acudir al notario para recibir asesoramiento gratuito.
Firma simultánea de la escritura de compraventa y del préstamo hipotecario. Desde 2019, los gastos de notaría, registro e impuesto AJD los paga el banco.
Conoce los criterios que los bancos analizan para aprobar o denegar tu solicitud hipotecaria.
Tu cuota hipotecaria total (incluyendo otras deudas) no debe superar el 30-35% de tus ingresos netos. Muchos bancos deniegan si la ratio de endeudamiento supera este umbral.
Más allá de la cuota mensual, estos son todos los gastos que debes anticipar al comprar con hipoteca.
| Gasto | Importe aproximado |
|---|---|
| ITP (vivienda usada) | 6-10% del precio (varía por CC.AA.) |
| IVA (vivienda nueva) | 10% del precio (4% VPO) |
| Notaría (escritura) | 600 - 1.200 € |
| Registro de la propiedad | 400 - 700 € |
| Gestoría | 300 - 500 € |
| Tasación del inmueble | 300 - 600 € |
| Total estimado | 10-15% sobre el precio de compra |
La ley hipotecaria de 2019 estableció que el banco paga los gastos de notaría, registro e impuesto AJD del préstamo hipotecario. El cliente solo paga la tasación y los gastos de la compraventa.
Los bancos suelen ofrecer bonificaciones en el tipo de interés a cambio de contratar productos vinculados. Evalúa siempre si el coste del producto compensa la bonificación.
La amortización anticipada te permite ahorrar miles de euros en intereses. Cada euro que amortizas reduce el capital pendiente sobre el que se calculan los intereses futuros.
En una hipoteca de 200.000€ a 25 años al 3.5%, amortizar 10.000€ extras en el año 5 puede suponer un ahorro de más de 8.000€ en intereses totales.